(1)　吉良事件判決について　田辺保雄（京都・弁護士）

本件は､ いわゆる典型的な木造３階建て住宅 (いわゆる売建) のケースにおいて､ 建替費用に必要な額をもって損害と主張した事案である｡ これまでも同種事案において､ 建築業者や販売した売主の責任を制限する判断はいくつかあった｡ 例えば､ 瑕疵ある建築をした請負人が発注者からの買受人に対し不法行為責任を負うのは､ 積極的な加害意思がある等特段の事情がある場合に限られると判断したものして神戸地裁判決平成９年９月８日 (判時1652号113ページ) 等がある｡ 本件の特徴は､ 建築基準法規違反による不法行為の存在を認めながら､ 物的な損害を一切認めなかった点にある (その論理構成については後記)｡ 他方､ 本判決は､ 建築基準法違反をもって私法上の不法行為責任を認めた点， 高額な慰謝料を認容した点､ 建築業者にも不法行為責任を認めた点等､ 子細に検討すれば評価できなくはない点も存する｡ しかし､ 木造３階建て住宅における欠陥を余りに過小評価している点で根本的な不満が残り､ 原告側は､ 現在､ 控訴している｡ 控訴審においては､ 京都ネットの全面的な協力を得て､ 建築基準法規違反が具体的にどのような危険性を有するのかという面､ 及び民法上の視点から損害を認めないことの不当性という面の二面から主張を補強するという訴訟活動を行っている (詳細は､ 後述｡ 本稿作成時にはまだ次回口頭弁論期日が指定されているのみである)｡ 同種事案において､ 修補可能性が争点となる可能性が非常に高いであろうが､ 本件では､ 被告らにおいて､ この点についての具体的な主張立証はなかった (わずかに建築施工業者から修補方法に関するメモ書きのような書証が提出されているが､ 証拠力としては限られたものであると思われ､ 判決理由中の判断においても､ 修補が可能かどうかという点についての言及はなく､ そもそも争点として整理されていなかった)｡ 【事案の概要】 ・平成５年11月29日売買契約 (売建契約) ・木造３階建て (１階ガレージ｡ 狭小間口｡ 施工された建物には構造計算はなされていない) ・売買代金　合計3460万円 (内訳　土地1764万6200円　建物1646万円　建物消費税49万3800円) ・売買契約直後から雨漏りがする等のトラブルがあったため､ 買主は､ 不動産適正取引推進機構において売主､ 建築施工業者､ 仲介業者との間で､ 平成10年４月３日， 示談が一旦､ 成立 (ただし履行はなされず)｡ ・平成１１年５月１２日提訴｡ 【請求の法的構成　責任原因】 (売主) ：個人｡ ただし， 不動産会社経営者｡ 売主側仲介業者代表者の実父｡ １． 瑕疵担保 ２． 不法行為 (施工業者) ：個人 (後に法人成りして営業を承継したので被告は現在の法人とした) １． 不法行為 (仲介業者２社) ：売主側仲介業者は， 実質的なデベロッパー｡ １． 債務不履行 ２． 不法行為 (建築確認申請上の建築主【売主側仲介業者従業員】) １． 不法行為 (建築士【確認申請の代理のみ｡ 監理については名義貸しなし】) １． 不法行為 【請求の法的構成　損害】 １． 建替費用 ①　取り壊し ②　再築費用 ２． 代替建物レンタル費用及び礼金 ３． 引越費用 ４． 登記費用等 ５． 精神損害 (慰謝料) 300万円 ６． 調査鑑定費用 ７． 弁護士費用　　　　　　　　　 合計3064万9359円 本件においては， 瑕疵担保による売買契約解除は主張していない｡ 【判決主文】 原告は､ 控訴｡ １． 対売主､ 売主側仲介業者､ 建築主､ 施工業者‥一部認容 287万7500円 (一部認容された損害の内訳) ①　慰謝料　　200万円 ②　調査費用　　57万7500円 ③　弁護士費用　30万円 ２． 対買主側仲介業者､ 建築士‥請求棄却 【判決理由】 １　安全性保持のための構造耐力上・防火上の基準を下回る住宅であることの認定 ｢‥以下の通りの構造耐力上・防火上の欠陥 (以下 ｢本件欠陥｣ という｡) があり， 大地震等による当会や建物の捻れ崩壊を招く危険性を内包した建物で､ 法や法施行令による安全性を保持するための構造耐力上､ 防火上の基準を下回る住宅である｣ (1)　１階､ ２階の耐力壁が相当程度不足しており､ 既存の筋交いんじも筋交いプレートが設置されていない｡ (2)　３階建ての建物の場合には､ 地震､ 風圧時に耐力壁の回転により柱が浮上する力が働くので､ それを防止するために隅柱と基礎等を緊縛するホールダウン金物を１階の柱脚部に11カ所必要とするが､ いずれの箇所にもそれが設置されてない｡ (3)　和室部分を除いて､ 床面の水平剛性が不足しており､ 応力の伝達機構上の欠陥を有している｡ (4)　偏心率が１階X軸方向で０・549であり､ 水平力に対する安全性を欠く｡ (5)　１階天井裏の筋交いと梁の部分に隙間が生じている (甲５【注：一級建築士の建物瑕疵についての報告書】の資料Ｂ１のイ) などの施工の不良箇所がある｡ １階北側和室､ ２階南側和室の柱の小径は10センチメートルであり､ 法施行令136条の２第５号､ 建設省告示第1905号第２に定める防火構造になっていない｡ (6)　１階浴室部分の天井､ すなわち２階床下直下部分の構造は､ 厚さが12ミリメートル以上の石膏ボードによること等の法施行令136条の２第６号､ 建設省告示第1905号第三及び四の防火構造に適合していない｡ ２　不法行為の認定 (1) 　建築基準法違反の意味 ｢建築基準法令による基準はあくまで公法上の法律関係であるが､ それは建物の安全性を保持するための最低限度の基準であって､ 本件欠陥は， それらの基準を充たさないと同時に建物の居住者等の生命､ 身体及び財産のための安全性を欠くものと認められ‥｣ (2) 不法行為の認定 ｢かような欠陥がある本件建物を建築して販売することを計画して実行した被告・・・は､ 本件建物の購入者である原告・・に対し､ 本件欠陥による損害につき､ 共同不法行為責任 (‥) を免れないというべきである｡｣ ３　損害 (1) 再築費用 ｢原告‥の生命・身体や財産に対する具体的な被害が現実に発生したものとは認められない｡ また､ ‥本件建物は､ 本件欠陥があることにより､ 現在これに居住する原告らが直ちに退去し､ これを撤去して建替えなければならないほどの具体的な危険がある状態であるとまでは認められず､ ・・原告らは依然としてこれに居住しており､ それなりの経済的価値があることもまた否定し得ないと言うべきである｡ そうすると､ このような場合には， 本件欠陥により原告に現実に発生した損害として､ 建物を撤去して新たに再築する費用分の損害を認めることはできない｡ ‥｣ (2) 慰謝料 ｢原告‥は､ 本件建物に本件欠陥があることにより地震等でその生命や身体に重大な被害を被るかもしないとの将来の危険にさらされた状態となったもの‥｣ (3) 調査費用 (4) 弁護士費用 過失相殺は認めなかった｡ 【現状】 双方控訴｡ 控訴審より､ 欠陥建築京都ネットの全面的なバックアップによって､ 主張､ 立証の再構成を行っている｡ 控訴審において､ 原告側は､ 以下の２点に注力した主張の補充を行っている｡ 【主張関係の追加】 (1)　損害論の再構成 売主に対する関係では､ 瑕疵担保と不法行為の二本立てとなっているところ､ 損害について､ 信頼利益構成によっても建替費用相当額が必要であることを主張として追加した｡ また本件では､ 建物価格よりも高額な建替費用を認めることについて裁判官の躊躇があったのでないかと推測されるところがあったので､ 松本教授の示唆に従い､ 建替費用相当額の損害填補を求めることが実質的にも衡平にかなうことを主張として追加した｡ (2)　建築基準法違反の建物が具体的な危険性を有することを改正の沿革に照らして主張 建築基準法上の違反があっても､ 原審判決は， 建物が現に居住の用に供されていることから具体的な危険発生を認めず､ 結果的に損害を認めなかった｡ これは､ 建築基準法違反の建物についての危険性認識が裁判官に不足していると考えられた｡ そこで現実の災害に即して建築基準法が順次改されていった経緯を丹念に主張した｡ 【立証関係の追加】 また立証としては､ 次の２点を追加した｡ 一つ目は､ 耐震調査に携わってきた滋賀県立大学福本助教授の意見書である｡ これによって､ 構造安全性を欠くことが､ 特に大地震の予想される近畿圏において非常に危険であること及び建物の構造安全性は､ 長期荷重と短期荷重の二点から検討されるべきものであることを指摘することが出来た｡ 二つ目は､ 地盤の地耐力を測定し基礎 (布基礎) が不十分であることの意見書である｡ これは､ 現地において， スエーデン式サウンディングを実施した結果に基づくものであり､ 敷地の地耐力に対し､ 基礎の幅が大幅に不足していることを指摘することができた｡ 【最後に】 控訴審裁判所は､ 控訴人からの新たな証人申請に消極的で､ 書面審理だけで終結しようとしている姿勢を見せており､ 結果については予断を許さない｡ しかし､ 建物が現に建っていれば物的損害を認めないというような安易な判断が認められれば､ 結果的に国民の多くを危険にさらすことになる｡ これは､ 欠陥建築問題に携わる者として看過できない事態である｡ 我々吉良弁護団は､ 裁判所の目を見開かせるよう最後まで努力を続けたい｡

(2)　構造耐力上の欠陥を認めながら少額の損害しか認めなかった“不当判決”
（千葉地裁平成13年３月22日判決）　　　　　　　　吉岡和弘（宮城・弁護士）

１　事案の概要 木造３階建の建売住宅を土地代金を含め約4500万円前後で購入した５名の原告が売主の工務店に対し､ 建物の揺れ､ 壁量不足､ 筋交いや柱の欠落､ 火打ち梁の緊結不良等を理由に､ 瑕疵担保責任､ 債務不履行責任を追及する訴えを提起したもの｡ ２　判決の内容 本件各建物は､ 壁量が著しく不足していること､ 本件建物の基礎は設計図とは大きく異なっていること､ 筋交いや柱が欠落していたり､ 筋交いや火打ち梁の緊結不良の箇所があることなど､ 全体として建物全体の強度に問題があり､ 壁量の不足及びそれが本件各建物の揺れの主な原因になっている｡ これを補修するには､ 建物の２・３階部分をジャッキアップし､ 基礎構造部及び１階壁 (軸組部)､ 外部階段を全て撤去して､ それらを設計しなおし､ 新設する必要があるなど､ 3000万円以上の費用がかかる｡ これらの瑕疵の原因は､ 外見上明らかな事柄とはいえず､ 売買に際して､ 通常人が普通の注意を払えば発見できるというようなものではないのであるから､ これらは売買の目的物の隠れた瑕疵に当たるというべきである｡ 原告らは､ 補強工事を行うには3150万円を要するとするが､ 瑕疵担保責任に基づく損害賠償は､ 買主が売買の目的物に瑕疵がないと信じたことによって被った損害の賠償 (いわゆる信頼利益の賠償) を内容とするものであり､ 原告らの主張は､ 実質的には瑕疵修補に代わる損害賠償請求であり､ 契約内容の完全履行を求めるものであって､ 本件のような特定物の売買において認められるものではない｡ また､ 原告は､ 債務不履行責任に基づき､ 前記補修費用相当額の損害を賠償する義務を負うとも主張するが､ 本件のような代替性のない特定物の売買において､ 売買の目的物が引き渡された以上､ 債務の履行は完了したというべきであり､ 債務不履行の問題を生じる余地はない｡ そして信頼利益の賠償とは､ 本件各建物に前記のような瑕疵がなかったものと信頼したことに基づいて原告らが被った損害であり､ それは本件各建物に対し支払われた代金額と､ その客観的取引価格との差額であるというべきである｡ 本件各建物のような特殊な瑕疵の存在する建物の客観的な取引価格を正確に判定することは極めて困難であり､ その額を立証することが極めて困難だから民訴法248条に基づき裁判所において相当な損害額を認定すべきところ､ その損害額は､ 本件各建物の瑕疵が存在した場合､ 建物の効用が半分以上減殺されると考えられることや､ そのような瑕疵の存在することを知りながら建物を購入する客層も相当程度制限されることなどに鑑み､ 前記本件各建物の代金額のおおよそ半分の500万円と認めるのが相当である｡ ３　若干の感想 (1) 建物強度に問題があり､ 構造体力上安全といえない建物と認定しながら､ 瑕疵担保責任に基づく損害賠償は信頼利益であるとし､ 信頼利益とは建物の代金と客観的取引価格との差額であり､ 取引価格の立証は困難だから民訴法248条に基づき ｢建物の効用が半分以上減殺されると考えられる｣ などとして500万円の損害を認めた｡ (2) 本件で､ 不法行為の主張はなく慰謝料等の請求もしていない模様だが､ もしも仮に､ 不法行為構成をした場合に裁判所は瑕疵担保の主張以外は許さないとし､ 逆に瑕疵担保構成をした場合には損害は信頼利益に限るとされ､ どちらに転んでも完全な賠償は望めない不当判決である｡ また契約論のみで勝負することの危険性を示した典型例ともいえるので紹介する｡

(3)　欠陥住宅と欠陥鑑定と欠陥判決
（横浜地裁小田原支部平成１３年１１月９日判決）　青木勝治 (神奈川・弁護士)

横浜地方裁判所小田原支部平成７年 (ワ) 第６４０号　請負代金請求事件､ 同年 (ワ) 第７４６号　建築瑕疵修補費用反訴請求事件 判決言渡平成１３年１１月９日 東京高等裁判所平成１３年 (ネ) 第６１８９号　係属中 【事件の概要】 施主は平成６年10月居宅の建築を個人工務店に依頼した｡ 請負代金は2950万円で契約成立時300万円､ 中間払1700万円､ 完成引渡時950万円の約束であった｡ 平成７年６月工事は完成し､ 引渡も完了した｡ 施主は平成７年５月までに2000万円を支払った｡ 施主は建物に欠陥があるとして残代金950万円の支払いを拒否したため業者が請負工事残代金950万円を請求した (本訴)｡ これに対し施主は瑕疵修補費用約3650万円の反訴を提起した｡ 本契約は公庫の融資付であり公庫の ｢木造住宅工事共通仕様書｣ が請負契約書の内容となっている｡ 本件敷地は周囲を田で囲まれており､ 敷地からは365日湧水が出ている｡ 過去の水害で20～30cm敷地に水が出て床下浸水したことがあるので､ 施主は敷地に約30cm土盛りをしてから建築したい意向であったが､ 業者の提案で布基礎の高さを底盤から62cm､ ＧＬから50cmとすることになり､ 建築確認申請書添付図面もそのように作成された｡ ところが完成した布基礎の高さは底盤から50～52cm､ ＧＬから約38cmであった｡ 瑕疵は建物本体にも多々存在したが､ 主要な瑕疵は基礎の構造が設計図どおりでないこと､ 特に高さ不足にあった｡ また､ 布基礎底盤幅が設計図では45cmとなっているのに20cm～24cmに仕上がっていること､ 仮枠を組まないでコンクリートを打ったため底盤幅が一定でないことなどの瑕疵があった｡ 施主はこの補修方法として一級建築士の詳細な調査報告書に基づき建物をジャッキアップする方法以外に適切な補修方法はないことを主張し､ その費用だけでも2000万円はかかるとする間瀬建設株式会社 (この種の工事では日本で一､ 二の実績をもつ) の見積書を提出した｡ 一審判決は､ 施主に対し工事残代金について約950万円の支払いを命じ､ 業者に対し約500万円の修補に代わる損害賠償の支払いを命じた｡ 約500万円の賠償を命じた限りでは施主の一部勝訴であるがこの判決は基礎の補修についてジャッキアップ方法を認めず裁判所の選任した鑑定委員会の鑑定結果を盲信し､ 既存の布基礎に配筋して､ 新たにコンクリートを打設すればよい､ その費用は80万円であると認定した｡ 基礎の高さ不足については ｢基礎の高さは底盤上端から62cmとされ､ 底盤上端が建物外側の地盤面から12cm地下に埋まるように表示されているが､ 実際の施工は底盤が設計図面より厚く打たれて底盤の上端がほぼ地盤面と同等の高さとなり､ その結果基礎の高さは設計図面どおり建物外側の地盤面から50cmとなっており｣ と認定し､ 基礎の高さ不足は実質上クリヤーされているという驚くべき判断を示した｡ 基礎の高さは地盤面から実測して約38cmしかないことは明白な証拠が提出されており､ 何よりも過去の水害をもとに基礎の絶対高を問題としているのに､ 底盤が設計より厚く打たれているからよい等という乱暴な認定は言語道断であるばかりでなく､ 布基礎は地下に12cm以上埋まっていなければならないとする建築基準法施行令と公庫仕様書および契約図面の意味を全く理解しないものである｡ 鑑定委員会の鑑定結果は､ 既存の基礎に継ぎ足して設計図面通りの幅を設ければよいとしているが､ それではとても基礎の一体化は確保できず､ 特に高さ不足に対してはジャッキアップして基礎工事をやり直す以外方法がないのに継ぎ足しで足りるとしている｡ また､ 床下換気口について有効換気面積が１換気口あたり300平方センチメートルとされているのに (公庫基準) 実際は170平方センチメートルしかないことは計測上明白であるのに､ 平然と公庫基準に適合していると鑑定する等ずさんこの上ない鑑定である｡ この判決の最大の瑕疵は､ 建物のジャッキアップ方法による基礎の補修を認めない理由として､ ｢建物全体をジャッキアップして基礎・底盤を全部工事し直す方法又は建物を全部建て替える方法は､ 瑕疵の程度からみて費用がかかりすぎ､ この方法での瑕疵修補を求めることは､ 信義則上許されない｡｣ と判示した点にある｡ 本来なら､ 設計図面通り作り直さなければならないが費用がかかりすぎるから業者にそれをさせるのはいかがなものかと裁判所は考えたらしくそこで判決は信義則という一般条項を持ち出して業者に味方する判決をしたわけである｡ 苦しまぎれの理由づけである｡ これまでこのような信義則を持ち出して瑕疵修補に代わる損害賠償請求を認めない理由とした判決を筆者は知らない｡ 基礎の瑕疵は明確かつ重大なものであるのになぜ判決がこうも業者に有利に判示するのか考えるに､ 判決をした裁判官は民法の請負規定制定当時の法解釈の域を一歩も出ず､ 基本的に建築工事の重大な瑕疵が債務不履行・不法行為であるとする認識に欠けているとしか評しようがない｡ 欠陥住宅事件についての欠陥裁判官による欠陥判決である｡ 本件は､ 現在､ ネットの会員弁護士19名が訴訟代理人となって東京高等裁判所に係属中である｡ 高裁の判決については判決ありしだい改めて報告させていただきます｡